31-10-2024 - Resumo do mês (Outubro)
Meta: Alcançar 52% da meta de FIIs.
Esse mês os proventos dos FIIs praticamente se mantiverem no mesmo patamar (+1,25% em relação ao mês passado). Vale ressaltar que uma parte do que investi mês retrasado ainda não está em 100% de retorno porque ainda está como recibo e não como cota. Depois da maturação os proventos tendem a subir mais um pouco.
Resolvi fazer o desinvestimento que eu citei no último registro depois de fazer algumas contas de padaria que mostram que só de desinvestir desse FII o meu YOC da carteira subirá 0,4% a.m. na média. Fora o aumento que não foi difícil alcançar um patamar maior que o DY atual e isso afeta positivamente na carteira. Além disso, fico com um prejuízo para abater em possível venda futura com lucro.
Nesse mês também tive que realizar outro desinvestimento, contudo esse não era esperado nem planejado. Normalmente não cito o ticker, mas dessa vez irei citar para registro futuro. O ticker foi TRBL11.
Ocorreu que um dos galpões que corresponde a 46% do PL do fundo teve problemas e isso deve afetar a distribuição de proventos, mas esse não foi o problema que resultou na minha saída do investimento já que isso poderia acontecer com qualquer imóvel, de qualquer fundo, mas sim a forma como a gestão lidou e tem lidado com o problema e também com o fato da mesma relatar um mal relacionamento com o inquilino (Correios). Acredito que isso possa causar ainda mais danos ao fundo e por isso ele perdeu o fundamento pra mim, já que estava investindo no mesmo por conta de uma boa gestão que conseguiu se desenrolar do problema da alavancagem (em termos) quando ainda era SDIL11.
Esse fato do TRBL vai impactar fortemente nos proventos dos próximos meses e na meta dos FIIs, pelo menos nesse curto prazo. Por enquanto o valor recuperado, tanto de TRBL quanto do outro FII que me desfiz, está na reserva de oportunidades.
Meta secundária: Alcançar de 8 a 10 salários investidos em ações.
Aumentei a minha posição nas ações comprando mais BRSR56 com os dividendos e JCPs recebidos nesse mês. Ainda restou um valor na conta a ser investido em novembro.
Meta secundária: Alcançar 45% de conclusão na reserva de emergência
A reserva de emergência se manteve aumentando com os juros que ela mesmo gera.
A reserva de oportunidades ainda está subindo com base em parte dos aportes que segurei, proventos que transferi pra ela e agora com o valor referente às vendas dos FIIs.
Com relação aos índices, notícias do mês e outros pontos
Nesse mês ficou confirmado o % de aumento que será dado no dissídio (4%). Vale ressaltar que será abaixo da inflação acumulada no período (4,5%). Ainda assim, será um aumento salarial que precisará entrar nas contas, o que vai reduzir mais um pouco o percentual da meta dos FIIs, já que esse é com base no salário.
Essa questão do TRBL serve de alerta para os investimentos em FIIs com poucos imóveis, cada vez mais vejo a importância dos investimentos em FIIs grandes e consolidados como HGLG11 e KNRI11. Acredito que vale acrescentar nessa dupla de FIIs tranquilos o FIIB11, embora ele não seja nem de perto do tamanho desses FIIs citados. E o HGRU que tem se tornado um FII rentável e que também não dá dor de cabeça. Ainda assim, pode ser interessante estudar novos FIIs e colocaria na lista o BTLG11 que tem se tornado um gigante da logística e os fundos de papel KNCR e HGCR já que o KNIP é pra investidor qualificado e não tenho como investir nele no momento, embora tenha cotas do mesmo.
Com relação à SELIC e aos juros futuros: me parece acertada a tese de segurar os aportes porque os valores sobem a cada dia e os juros que antes era visto a 9% no final desse ano já está sendo visto na casa dos 12%. Além disso, a aceleração dos índices inflacionários pode levar o COPOM a fazer aumentos maiores no curto prazo.
Os FIIs parecem estar sendo precificados com uma SELIC maior.. 13%. Muito da queda dos fundos se deve ao aumento da taxas da RF e dos juros futuros. Tesouro Direto já apresenta títulos pré-fixados a 12,95% pra 2027 e IPCA+ 6,89% pra 2029. É por isso que entendo que segurar os aportes agora é importante para que possa rentabilizar enquanto estou com o valor parado com liquidez na SELIC e os valores caem permitindo a compra de um número maior de cotas, além de travar numa rentabilidade bem alta por um período indefinido.
Resultados do mês
Fundos Imobiliários |
Proventos X Salário * | 47,48% do salário ** (+1,25%) |
* Tendência de oscilar por se tratar de renda variável. ** O Objetivo são 110%. Contudo pra esse ano ficou definida a meta de 52%.
Fundo de oportunidade |
Atualmente reservado | 2,52% (+0,45%) |
Ações |
Percentual da meta de 8 salários | 75,47% (-2,76%) |
Reserva de emergência |
Percentual reservado | 29,68% (+0,20%) |
Metas Concluídas (toda a trajetória)
1 - Criação do fundo de oportunidade
2 - Criar uma reserva que permita arcar com alguns gastos previstos, como o IPTU.
3 - Iniciar o posicionamento em Ações. (Criar uma carteira com boas ações)
4 - Criação da reserva de emergência com 100% do valor de 12 salários líquidos e benefícios
5 - Aumentar o limite da reserva de oportunidade em 100%, mantendo como mínimo 50% disponíveis.
6 - Alcançar um valor que corresponda a 5 salários líquidos na bolsa (Ações) em 2021.
7 - Meta 2021 nos FIIs: 25% do valor da meta macro.
8 - Meta 2023: Alcançar 75% de conclusão na reserva de emergência
9 - Meta 2023 nos FIIs: 42% do valor da meta macro.
